Shopping localizado em uma das ruas mais movimentadas de São Paulo, chegou a ser colocado a venda e sua real situação é revelada

Em meados de abril de 2023, mais precisamente em 12 de abril, um dos shoppings mais movimentados de São Paulo, localizado na Avenida Paulista, surpreendeu o mercado ao ser colocado à venda pela Syn Prop r Tech (antiga  Cyrela Commercial Properties, ou CCP).

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Estamos falando do Shopping Cidade São Paulo, que como mencionamos, fica localizado em plena Avenida Paulista, um dos lugares mais cheios da capital paulistana, visto que a mesma recebe uma média de 1.500.000 pessoas por dia!

Quando a notícia veio à tona, muitos acreditaram que poderia ser motivo de falência, afinal de contas um shopping, com essa tamanha magnitude, ser colocado à venda é algo de se estranhar.

Mas de acordo com o Estadão, essa situação não passou de uma medida, usada pela incorporadora para simplesmente testar o “apetite” do mercado por  ativos imobiliários de qualidade, a despeito dos juros altos que inibiam a atratividade de investimentos no setor.

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A companhia chegou a contratar o Bradesco BBI para realizar a venda dos dois shoppings mais importantes do seu portfólio de seis empreendimentos do setor; Além do Cidade São Paulo, também estava na lista o  Gran Plaza, de Santo André.

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Outras razões …

Vale dizer que a Syn, cujos sócios são Elien Horn e Lei Leo Krakowiak  adotou uma postura mais proativa na compra e venda de imóveis nos últimos anos.

Trata-se de uma forma de demonstrar o valor dos ativos em uma fase em que o valor de mercado da companhia está achatado.

No ano de  2021, por exemplo, a mesma vendeu quatro prédios de escritórios de uma vez para a canadense Brookfield, levantando R$ 1,78 bilhão. Na época, esse montante superou o valor de mercado da Syn inteira (R$ 1,68 bilhão).

Porém, apesar de não se tratar de uma falência, propriamente dito, o Estadão divulgou que uma das razões dessa tentativa de venda se deve ao fato de que as despesas estavam começando a pesar, levando em consideração o  balanço da Syn.

Isso porque no ano de 2022, a empresa contava com uma dívida líquida de R$ 769 milhões, o equivalente a uma alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida e Ebitda anualizado) de 5,6 vezes (um patamar considerado alto)

Ao longo do ano de 2022, o grupo já usou o dinheiro da venda dos prédios para antecipar os pagamentos de quatro dívidas mais custosas, totalizando R$ 433 milhões.

Ao ser procurada pelo Estadão, a Syn e o Bradesco deixaram claro que não iriam fazer nenhuma declaração sobre o assunto. Especialistas do mercado, apontaram que o momento também não era o dos melhores, pois ainda circula pouco dinheiro para aquisições.

Em suma, as empresas do setor estão mais focadas em reduzir dívidas e menos propensas a fazer grandes desembolsos devido ao custo elevado do capital.

Já os fundos de investimento imobiliário têm pouco espaço para fazer captações de recursos em bolsa devido ao valor das cotas em baixa.

Não vão vender mais

Apesar do alvoroço e expectativas, em junho de 2023. a Syn Prop e Tech, encerrou o contrato com o Bradesco BBI que buscava sondar interessados na aquisição do Shopping Cidade São Paulo e o Gran Plaza.

De acordo com o portal Estadão, essa  negociação de ativos ainda pode ser retomada caso surjam oportunidades interessantes, conforme declarado em entrevista pelo presidente da Syn, Thiago Muramatsu.

Essa é uma possibilidade concreta, já que o cenário macroeconômico está melhorando, e o apetite dos investidores possa crescer. O que é constatado na prática, uma vez que houve uma retomada expressiva na captação

 Mas, por enquanto, o tema não está na agenda da Syn Prop: “Nós sempre estamos comprando e vendendo ativos, mas não planejamos voltar agora”, diz, ponderando que a empresa também pode atuar na ponta compradora”– Afirmou Thiago

Por ora, a prioridade para o setor de shoppings será aumentar a ocupação dos empreendimentos e a receita com aluguéis. A ocupação fechou o primeiro trimestre em 95,6%, nível considerado saudável, mas ainda é possível melhorar.

Nos próximos dois anos serão investidos um total de R$ 20 milhões nos seis shoppings do portfólio para reforma dos imóveis e atração de lojistas que tenham mais apelo entre os consumidores.

Entram aí desde as marcas tradicionais renomadas até operações de rua inéditas nos shoppings.

Quais são as características dos Shoppings?

Ainda de acordo com o Estadão, o Gran Plaza é um empreendimento de grande porte, com 69,6 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e gerador de uma receita operacional líquida (NOI, na sigla em inglês) de R$ 90 milhões em 2022.

Por sua vez, o Shopping Cidade São Paulo é um ativo de pequeno porte, com apenas 16,9 mil metros quadrados de ABL, e R$ 60 milhões de NOI. A participação da Syn é de 92%. O seu ponto forte é a localização em uma área nobre da capital paulista: trata-se do mesmo terreno que já foi ocupado pela Mansão Matarazzo.

A ocupação do shopping também é alta: 96,6%. Por outro lado, o empreendimento ainda não recuperou o fluxo de visitantes anterior à chegada da pandemia porque boa parte do seu público vem dos escritórios da região, mas hoje as pessoas dão parte do expediente de casa.

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